Недвижимость: актив с работой в придачу

Агент присылает вариант: квартира под сдачу за 150 000 долларов, аренда 1000 в месяц, в письме крупно — «доходность 8% годовых». Арифметика сходится: 12 000 в год, делённые на 150 000.

У квартиры правда есть собственный денежный поток, как у облигации: жилец платит каждый месяц. Только сколько из этих 8% дойдёт до владельца?

Путь аренды до кармана

Аренда приходит не сама. Нужно найти жильца, чинить протекающий кран, платить налог и страховку, пережить месяцы простоя. Поэтому у объекта 2 доходности. Грубая — годовая аренда, делённая на цену: её и прислал агент. Чистая — то, что остаётся после всех расходов и простоя.

Будешь всё делать сам? Тогда часть аренды — оплата твоего труда, и в честном расчёте её вычитают, будто нанят управляющий.

Плечо: чужие деньги в твоей квартире

Большинство покупает недвижимость в ипотеку. Кредит усиливает результат в обе стороны, и вторая сторона видна не сразу. Что будет с собственными деньгами покупателя, если цена упадёт на четверть с небольшим?

Квартира, которой ещё нет

Обнулиться можно и без долга. Покупка на котловане — по сути заём застройщику без надёжного обеспечения, и скидку за ранний вход я бы считал процентом по этому займу. Встанет стройка, и у покупателя останутся договор и картинка из рекламы. Поэтому опытный покупатель смотрит, что стоит между его деньгами и стройкой: отдельный счёт в банке, откуда застройщик получит деньги только после сдачи дома, или гарантия третьей стороны. Тогда застройщика проверяет тот, кто рискует своими деньгами: гарант или банк, который кредитует стройку.

Продать по своей цене

Акцию продают за секунду. Дом продают месяцами, с комиссией посреднику, налогами на сделку и скидкой для того, кто готов купить сейчас. И по какой цене его удастся продать, заранее не знает никто. Даже компания, которая знала о ценах на дома больше любого агента.

Zillow — крупный американский сайт объявлений о жилье со своей оценкой стоимости почти любого дома в стране. Компания решила сама покупать дома, быстро приводить их в порядок и перепродавать; направление назвали Zillow Offers. 2 ноября 2021 года глава Zillow Рич Бартон и финансовый директор Аллен Паркер написали акционерам прямо: направление закрывается, цены на дома не удалось точно прогнозировать.

За последний квартал Zillow купил 9680 домов, а продал 3032, и на конец квартала в запасе стояло 9790 непроданных домов. Убыток направления до налогов — 421,6 млн долларов, около 304 млн из них составило списание: дома купили дороже, чем их теперь можно было продать. Нажать «продать» компания с миллиардами и своей площадкой объявлений не могла, распродавать запас пришлось месяцами.

Если переплатил даже Zillow, то частному покупателю труднее: цену ему обычно называет продавец или его агент, и обоим выгодно, чтобы она была выше.

В какой валюте дорожает

Про долгий рост цен на жильё редко спрашивают, в какой валюте он считается. В одном крупном городе на постсоветском пространстве метр жилья с 2003 по 2007 год вырос в долларах примерно в 7–⁠8 раз. Кто купил на пике, у того квартира и через 19 лет стоит в долларах на треть с лишним дешевле, хотя в местной валюте подорожала. Историю этого города охотно рассказывают те, кто покупал в 2003-м. Купившие в 2007-м молчат.

Квартиру с вкладом лоб в лоб не сравнивают: у вклада сумма и ставка известны заранее, а доход квартиры зависит от района, износа, простоя и курса. Рядом с вкладом или надёжной облигацией на тот же срок ставят чистую доходность, в нашем примере 4,3%. Если разница меньше, чем стоят твоё время, долгая продажа и риск простоя, лишние проценты оплачивают твою же работу.