Фонды недвижимости и сырья

Здание нельзя продать за день, не уступив в цене. А деньги, вложенные в фонд недвижимости, людям хочется забирать когда угодно. Каждый такой фонд решает это противоречие одним из 2 способов, и от способа зависит, чем ты заплатишь в год, когда выйти захотят многие.

У сырья своя трудность: нефть дорого хранить, поэтому сырьевой фонд обычно держит вместо бочек договоры о поставке. У этой замены тоже есть цена. Поэтому у фонда недвижимости стоит проверить условия выхода, а у сырьевого — какую именно цену он повторяет.

Два способа держать дома в фонде

Фонд недвижимости, по‑английски REIT, собирает деньги, покупает здания и раздаёт вкладчикам арендный доход. Различает такие фонды дверь на выход.

Публичный фонд торгуется на бирже, как акция. Продать долю можно в любой рабочий день, но по цене, которую сегодня даёт рынок. Боится рынок роста ставок — доля дешевеет, даже если арендаторы платят исправно.

Непубличный фонд на бирже не торгуется. Цену доли считает сам управляющий по оценке зданий, например раз в месяц. Такая цена гладкая: оценщики меняют её медленнее, чем рынок. Выйти можно, но только через управляющего и в пределах лимита, а всё сверх него ждёт следующего окна.

Зачем турникет

Без лимита фонд отдал бы деньги первым ушедшим, а оставшимся досталась бы распродажа зданий. Это то же бегство, что в Reserve Primary из главы 1, только здесь фонд заранее поставил турникет. Лимит делает выход честным, но медленным.

Есть и вторая причина спешить к выходу. Гладкая цена отстаёт от рынка. Если рынок упал, а оценка ещё нет, выходить по старой цене выгодно, и чем раньше, тем лучше. А в любой год гладкая цена удобна прежде всего управляющему: плату он, как и в главе 1, берёт процентом от стоимости фонда, а стоимость здесь считает сам. И продавцу фонда: в отчёте клиента такой фонд почти не качается и выглядит спокойнее акций. Цена от этого не обязательно неверна. Но кто её считает и кто с неё получает, выясняют до покупки.

BREIT: турникет в работе

Как это работает, показал BREIT, фонд недвижимости Blackstone на 69 млрд долларов для состоятельных частных лиц. Цену доли он пересчитывал в последний день месяца, здания раз в год оценивали сторонние оценщики, а лимит был прописан заранее: за месяц фонд возвращает не больше 2% своей стоимости, за квартал — не больше 5%.

В 2022 году ставки росли, и рынок акций падал: индекс S&P 500 закончил год с минусом 18%. А BREIT по оценке своих зданий с января по октябрь заработал 9,3%. Выйти по такой цене значило забрать деньги, почти не задетые падением рынка. Заявки превысили лимит, и 1 декабря 2022 года вкладчики получили письмо: деньги вернут только частично. Ни банкротства, ни убытка — дверь на выход просто прикрыли.

В марте 2023 года вкладчики попросили 4,5 млрд долларов, а получили 666 млн — около 15 долларов из каждых 100 запрошенных. Все заявки фонд снова стал выполнять только с февраля 2024 года. Примерно за 15 месяцев вкладчикам вернули больше 15 млрд долларов, а к концу января 2024 года фонд стоил 61 млрд.

Сырьевой фонд: нефть на месте, доля вниз

Сырьевой биржевой фонд покупает фьючерсы — договоры о поставке по цене, о которой договорились сегодня; подробно они разобраны в главе 6. Контракт заканчивается каждый месяц, и фонд перекатывает его: продаёт ближний и покупает следующий.

Бывает, что следующий контракт дороже ближнего. Такое состояние называют контанго. Тогда при каждой перекатке фонд продаёт дешевле, а покупает дороже, и на те же деньги выходит меньше баррелей.