Использовал то, что и так платит за жильё, как первое вложение: поселился в части объекта, а аренда остальной части гасила его ипотеку.
Брэндон Тёрнер, многолетний ведущий BiggerPockets, начал в недвижимости без больших денег. Первая сделка была почти на коленке: почти без первого взноса купил небольшой дом, сам в него въехал и сдал две спальни другим жильцам. Потом продал и заработал около 20 тысяч долларов.
Но главное он понял на второй сделке — дуплекс, дом на две квартиры на одном участке. Тёрнер поселился в одной половине, вторую сдал. И вот тут вся суть в одной строчке арифметики: арендатор платил ему 650 долларов в месяц, а ипотечный платёж составлял 620. То есть сосед своей арендой покрывал ипотечный платёж — «я практически живу бесплатно», подумал тогда Тёрнер. Именно «практически»: ремонт и месяцы без жильца в эти 620 не входят, а налог на имущество и страховку в США часто платят сверх ипотеки — это тоже расходы владельца, и зазор в 30 долларов их не покрывает. А когда он съедет, аренда второй квартиры станет денежным потоком, но честно его считают после всех этих расходов. Такую схему называют «хаусхакингом» (house hacking), по‑нашему — жильё с подселением: живёшь в части объекта, аренда остальной части оплачивает твоё жильё. Отдельная деталь, которую подчёркивают на BiggerPockets: в США дом, в котором ты живёшь сам, банк по ипотечным программам даёт купить на более мягких условиях, чем чисто инвестиционный объект, — порог входа ниже.
Из этой простой арифметики «650 минус 620» родилась цель: набрать около 30 таких квартир с похожим денежным потоком и уйти с наёмной работы. Эта мысль и запустила его в активную скупку арендной недвижимости. По его собственным рассказам, к 27 годам он дошёл примерно до 30 квартир с денежным потоком чуть больше 3 тысяч долларов в месяц и ушёл с работы в банке. Позже Тёрнер основал Open Door Capital: компания на деньги инвесторов покупает парки мобильных домов, жилые комплексы и склады и, по её данным, собрала больше 15 000 единиц.
